宅建業の報酬制限｜売買・賃貸の上限計算を完全解説
報酬制限の基本
宅建業者は国土交通大臣が定める報酬限度額を超えて報酬を受け取ることはできません。これに違反した場合は業務停止・免許取消の対象となります。
報酬の限度額は「宅建業者1社あたり」ではなく、依頼者1人から受け取れる上限を規定している。
売買・交換の報酬上限
売買の場合、取引価格に応じた3段階の計算式を使います（速算式）。
| 取引価格 | 報酬上限（片側） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 価格 × 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 価格 × 4% |
| 400万円超の部分 | 価格 × 3% |
速算式（400万円超の場合）
報酬上限 ＝ 取引価格 × 3% ＋ 6万円（＋消費税）
例題：3,000万円の物件を売買した場合
3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（＋消費税）
両社（売主側・買主側）から受け取る場合、各社最大96万円なので合計192万円まで受取可能。
賃貸の報酬上限
賃貸借の場合、借賃の1ヶ月分（＋消費税）が報酬の上限となります。
| 区分 | 上限 | 備考 |
|---|---|---|
| 居住用建物の貸借 | 借賃の0.5ヶ月分＋税 | 依頼者の承諾がある場合は1ヶ月分まで可 |
| 居住用以外（事務所等） | 借賃の1ヶ月分＋税 | 制限なし（双方合わせて1ヶ月分） |
媒介の場合、貸主・借主それぞれから0.5ヶ月分ずつが原則。ただし依頼者の承諾があれば一方から1ヶ月分を受け取ることができる。
低廉な空き家等の特例（400万円以下）
売買価格が400万円以下の低廉な空き家・空き地の場合、現地調査費用等を加算して最大18万円（＋消費税）まで報酬が受け取れます。
適用条件
- 売買価格が400万円以下
- 通常の売買に比べ、現地調査等に費用を要する場合
- あらかじめ売主（依頼者）に説明し、合意を得ていること
この特例は売主（依頼者）からの報酬にのみ適用される。買主からは通常の上限額しか受け取れない。
🎯 報酬額制限まとめ（宅建業法46条）
宅建業者が受け取れる報酬額には上限があります（国土交通大臣が定める限度）。
| 取引種別 | 報酬限度額（一方から） |
|---|---|
| 売買・交換（400万円超） | 代金×3%＋6万円（税別） |
| 売買・交換（200万円超400万円以下） | 代金×4%＋2万円（税別） |
| 売買・交換（200万円以下） | 代金×5%（税別） |
| 賃貸借（媒介） | 借賃の1か月分（依頼者の承諾がある場合のみ一方から上限1か月分） |
📝 報酬算出の具体例と注意点
売買価格3,000万円の場合の報酬計算：3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税別）。双方から受け取る場合は合計192万円が上限です（一方代理の場合）。貸借の場合は原則として借賃の1か月分が上限（借主・貸主合計）。借主からは承諾がない限り0.5か月分が上限（依頼者の承諾があれば1か月分）です。報酬以外に「実費（広告費・印紙税等）」を別途受け取ることは禁止されています（ただし依頼者の依頼で行った広告費は受け取れる）。
📝 報酬規定の例外と特例
宅建業者の報酬に関する特例・例外を整理します。①代理の場合の報酬：一方から受け取れる限度額は媒介の場合の2倍（双方から受け取る場合の合計は2倍が上限）②空き家等（400万円以下の土地建物）の売買：売主から最大18万円（税別）の報酬が受け取れる特例③賃貸借の権利金の授受がある場合：権利金の額を売買代金とみなして報酬計算ができる（権利金が高額な場合に有利）④居住用建物の賃貸借：原則として借主・貸主それぞれから0.5か月分ずつ（合計1か月分）が上限。