宅建試験対策
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）｜宅建民法対策
契約不適合責任とは（改正民法）
2020年の改正民法では「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」に変わりました。
旧法との主な変更点
| 項目 | 旧法（瑕疵担保責任） | 改正民法（契約不適合責任） |
|---|---|---|
| 要件 | 隠れた瑕疵 | 契約内容に適合しないこと |
| 権利行使できる期間 | 知ってから1年 | 知ってから1年（通知のみでOK） |
| 買主の権利 | 損害賠償・解除のみ | 修補・代金減額・解除・損害賠償 |
買主が行使できる4つの権利
①修補請求（履行の追完請求）
売主に対して不適合部分の修理を求められます。売主は相当な期間内に修補しなければならない。
②代金減額請求
修補の催告をして相当期間内に応じない場合や修補が不可能な場合、不適合の程度に応じた代金の減額を請求できる。
③解除
修補の催告→期間内に応じない場合に契約を解除できる（不適合が軽微な場合は解除不可）。
④損害賠償請求
売主の帰責事由（故意・過失）がある場合に損害賠償を請求できる。
✅ 修補→代金減額の順序
代金減額請求は原則として先に修補の催告が必要。ただし、修補が不能・売主が明らかに拒絶している等の場合は催告不要。
代金減額請求は原則として先に修補の催告が必要。ただし、修補が不能・売主が明らかに拒絶している等の場合は催告不要。
期間制限
買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、権利を失います（通知だけでよく、訴訟提起は不要）。
⚠ 宅建業者が売主の場合
8種制限により、宅建業者が自ら売主の場合は「引渡しから2年以上」の通知期間を定めなければならない。「引渡しから2年以上」より買主に不利な特約は無効。
8種制限により、宅建業者が自ら売主の場合は「引渡しから2年以上」の通知期間を定めなければならない。「引渡しから2年以上」より買主に不利な特約は無効。
権利行使期間の注意点
- 一般の消滅時効（知ってから5年・行使できる時から10年）も適用される
- 売主が不適合を知っていた（悪意）または重過失がある場合は1年の通知期限が適用されない
- 競売で取得した不動産については契約不適合責任の特則がある（競落人は担保責任を追及できる場面が限定）
🎯 契約不適合責任まとめ（2020年改正後）
旧法の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に改正されました（2020年4月1日施行）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 定義 | 引き渡した目的物が契約内容に適合しない場合 |
| 買主の権利 | ①追完請求②代金減額請求③損害賠償請求④解除 |
| 期間制限 | 不適合を知った時から1年以内に売主に通知（通知しないと権利消滅） |
| 売主の免責特約 | 有効（宅建業者が売主の場合は2年以上の担保を確保する特約以外は無効） |
💡 宅建業者が売主の場合は業者に不利な特約は無効（強行規定）。例えば「引き渡し後一切の責任を負わない」という特約は宅建業者には適用できません。
📝 損害賠償と修補の関係
契約不適合があった場合、買主はまず追完（修補・代替物引渡し・不足分引渡し）を請求できます。売主は買主に不相当な負担を課さない限り、買主が請求した方法と異なる方法で追完できます。相当の期間内に追完しない場合に代金減額請求ができます。解除については債務不履行の一般原則に従い、軽微な不適合では解除できません。損害賠償は売主の帰責事由が必要です。
📝 契約不適合の実務と検査の重要性
不動産取引における契約不適合の典型例：雨漏り・シロアリ・土壌汚染・地中埋設物・騒音・悪臭・近隣の嫌悪施設等があります。物理的な不具合（目的物の性状）だけでなく法的な不適合（再建築不可・権利関係の問題等）も含まれます。引渡し前のインスペクション（建物状況調査）で不具合を発見・記録しておくことが、後のトラブル防止に有効です。なお「現状渡し」の売買でも告知義務は免れず、知っている不具合を隠すことは詐欺・告知義務違反となります。