宅建試験対策
重要事項説明（35条書面）の記載事項完全まとめ｜宅建試験対策
重要事項説明の基本ルール
宅建業者は、売買・交換・賃貸借の契約が成立する前に、宅建士が重要事項について宅建士証を提示して説明しなければなりません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 説明者 | 宅建士（宅建業者ではなく宅建士個人の義務） |
| タイミング | 契約前（契約締結と同時はNG） |
| 交付 | 説明前に書面（35条書面）を交付 |
| 宅建士証 | 相手方の請求がなくても提示必須 |
物件に関する説明事項（土地・建物）
- 登記記録に記録された事項（所有権・抵当権等）
- 都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限
- 私道負担の有無
- 飲用水・電気・ガスの供給施設と排水施設の整備状況
- 未完成物件の場合は完成時の形状・構造
- 石綿使用調査結果の記録の有無・内容
- 耐震診断の内容（昭和56年6月1日以前に着工の建物）
- 住宅性能評価を受けた新築住宅の場合はその内容
取引条件に関する説明事項
- 代金・交換差金・借賃の額、支払い方法
- 代金・交換差金に関するローンのあっせんの内容・不成立の場合の措置
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
- 手付金等の保全措置の概要（宅建業者が自ら売主の場合）
- 支払金・預かり金の保全措置の概要
✅ 賃貸借でも説明が必要な事項
賃貸借の場合は、台所・浴室・便所等の整備状況、契約終了時の敷金返還・原状回復の取り扱いも説明が必要（2018年改正で追加）。
賃貸借の場合は、台所・浴室・便所等の整備状況、契約終了時の敷金返還・原状回復の取り扱いも説明が必要（2018年改正で追加）。
区分所有建物（マンション）の追加説明事項
- 一棟の建物・敷地に関する権利・権利に関する登記
- 共用部分に関する規約の定め
- 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約
- 管理費・修繕積立金の額・滞納状況
- 大規模修繕の実施状況・計画
⚠ 説明義務はあるが全部覚える必要なし
試験では「何が説明義務の対象か」を問う問題が多い。石綿調査・耐震診断・建物状況調査は近年追加された項目として狙われやすい。
試験では「何が説明義務の対象か」を問う問題が多い。石綿調査・耐震診断・建物状況調査は近年追加された項目として狙われやすい。
🎯 重要事項説明の詳細事項まとめ
重要事項説明で特に重要な項目を詳しく確認します。
| カテゴリ | 説明必須事項 |
|---|---|
| 法令制限 | 用途地域・建蔽率・容積率・防火地域・高度地区等 |
| インフラ | 上下水道・電気・ガスの整備状況・負担金 |
| 建物状況 | 石綿使用調査・耐震診断・住宅性能評価・建物状況調査 |
| 区分所有 | 管理形態・管理規約・大規模修繕積立金の状況 |
| 手付金等の保全 | 保全措置の有無・内容（宅建業者が売主の未完成物件で5%超等の場合） |
💡 建物状況調査（インスペクション）は既存住宅の取引で説明が義務化されています（2018年〜）。実施の有無・結果の概要を説明します（実施義務はない）。
📝 区分所有建物の重要事項説明
マンション（区分所有建物）の売買・賃貸では追加の説明事項があります。専有部分の用途制限・ペット可否等の管理規約の定め、管理組合の有無と管理形態（自主管理・委託管理）、修繕積立金の積立状況と滞納状況、大規模修繕の実施時期・予定、管理費用の額、建物・敷地の共有持分比率などです。特に修繕積立金の滞納は建物の将来的な維持管理に影響するため、必ず確認が必要です。
📝 重要事項説明のIT化と実務
2021年から本格解禁されたIT重説（テレビ会議等による重説）は、売買・賃貸の両方に適用されます。実施要件：①双方がIT重説を承諾②宅建士が宅建士証を画面に提示③映像・音声の双方向同時送受信が可能④事前に重説書面（書面または電磁的方法）を受け取っていること。電磁的方法による重説書面の交付も可能（2022年改正）で、電子署名等での提供が認められています。IT重説でも宅建士は宅建士証を提示しなければなりません。対面と同等の説明が求められており、通信障害が生じた場合は中断して再調整が必要です。