宅建の売買契約書（37条書面）とは？記載事項をわかりやすく解説
37条書面とは
宅建業法第37条書面とは、宅建業者が売買・交換・賃貸借契約を締結した後に遅滞なく交付しなければならない書面（契約書）です。宅建士の記名が必要です。
37条書面の必要的記載事項
売買・賃貸借共通
- 当事者の氏名・住所
- 宅地・建物の特定に必要な表示
- 代金・賃料の額・支払時期・方法
- 宅地・建物の引渡し時期
- 移転登記の申請時期（売買・交換のみ）
定めがある場合のみ記載する事項
- 代金・賃料以外の金銭の授受に関する事項
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
- 瑕疵担保責任の履行に関する措置
- 天災その他不可抗力による損害の負担に関する事項
35条書面と37条書面の比較
| 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書） | |
|---|---|---|
| タイミング | 契約前 | 契約後（遅滞なく） |
| 交付義務 | 相手方（買主・借主）へ | 契約当事者の双方へ |
| 宅建士 | 説明義務＋記名 | 記名のみ（説明不要） |
| 宅建業者間 | 説明省略可（書面交付必要） | 交付義務あり |
試験直前チェック
- 37条書面：契約後に遅滞なく・当事者双方に交付
- 宅建士の記名が必要（説明は不要）
- 宅建業者間でも交付義務あり
🎯 売買契約の基本ルールまとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 契約の成立 | 申込みと承諾の合致（書面不要・口頭で成立） |
| 手付 | 解約手付が原則（買主は放棄、売主は倍返しで解除可） |
| 手付解除の限界 | 相手方が履行に着手した後は解除不可 |
| 危険負担 | 引渡し前の滅失は売主リスク（改正後） |
| 所有権移転時期 | 特約がなければ契約成立時（登記は対抗要件） |
手付の種類：証約手付（契約成立の証拠）・解約手付（解除権の留保）・違約手付（違約罰）。民法では原則として手付は解約手付と推定されます。
📝 同時履行の抗弁権と留置権
同時履行の抗弁権は双務契約において、相手方が先履行するまで自己の債務の履行を拒絶できる権利です（民533条）。売買代金の支払いと所有権移転登記は同時履行の関係に立ちます。競売においては同時履行の抗弁権は適用されません。なお瑕疵（契約不適合）の修補請求と代金支払いも同時履行の関係に立つとされています。
📝 売買契約と登記の関係
不動産売買では売買契約の成立（合意）により売主・買主の債権債務が発生しますが、所有権の移転はこの時点では対外的に主張できません。所有権移転登記をすることで第三者に対抗できます（民177条）。売買代金の支払いと登記申請は通常同日に行われます（残代金決済日に司法書士が立ち会い）。不動産の二重売買では先に所有権移転登記を備えた者が所有権を取得します。ただし背信的悪意者（意図的に先に登記を取得した者）には対抗できないとする判例があります。
📝 不動産取引の流れと各段階の手続き
不動産売買の一般的な流れを整理します。①物件調査・価格査定②媒介契約締結③広告・案内④購入申込書の受領⑤売買条件の交渉⑥重要事項説明・売買契約締結（手付金授受）⑦住宅ローン手続き（買主）⑧残代金決済・所有権移転登記・引渡し。各段階で宅建業者の役割が異なります。契約締結時には宅建士が重説を行い35条書面・37条書面を交付します。決済時には司法書士が登記申請を担当するのが一般的です。融資の特約（ローン特約）が付いている場合は一定期間内に融資の承認が得られなければ違約なしで解除できます。