宅建試験対策
区分所有法（マンション法）の基本と管理組合｜宅建試験対策
区分所有法の基本用語
| 用語 | 内容 |
|---|---|
| 専有部分 | 構造上区分され独立して使用できる部分（各部屋） |
| 共用部分 | 専有部分以外の建物部分（廊下・エレベーター・外壁等） |
| 法定共用部分 | 当然に共用とされる部分（廊下・階段など） |
| 規約共用部分 | 規約で共用と定めた部分（管理室・集会室等） |
| 敷地利用権 | 建物の敷地を利用する権利（所有権・賃借権等） |
区分所有権と共用部分の持分
持分の割合
- 共用部分の持分は専有部分の床面積割合による（規約で別段の定め可）
- 共用部分は区分所有者全員の共有（規約共用部分は規約で定めた者）
専有部分と敷地利用権の分離
- 原則として専有部分と敷地利用権は分離して処分できない
- 規約で分離処分を許容することはできる
✅ 敷地利用権の登記
敷地権として登記された場合、専有部分の登記に敷地権の登記が合体され、別々に処分できなくなる。
敷地権として登記された場合、専有部分の登記に敷地権の登記が合体され、別々に処分できなくなる。
管理組合と集会の決議
区分所有者全員で構成する管理組合が建物・敷地の管理を行います。
| 事項 | 必要な決議 |
|---|---|
| 通常の管理行為 | 区分所有者・議決権の各過半数 |
| 共用部分の変更（形状・効用の著しい変更） | 区分所有者・議決権の各4/3以上 |
| 規約の設定・変更・廃止 | 区分所有者・議決権の各4/3以上 |
| 建替え決議 | 区分所有者・議決権の各4/5以上 |
⚠ 集会の招集
集会は少なくとも年1回開催しなければならない。招集通知は開催日の少なくとも1週間前（規約で短縮可）に発しなければならない。
集会は少なくとも年1回開催しなければならない。招集通知は開催日の少なくとも1週間前（規約で短縮可）に発しなければならない。
管理者と管理規約
管理者
- 区分所有者の集会で選任・解任（管理組合法人では理事が管理者）
- 管理者は区分所有者でなくてもよい
- 共用部分の保存行為を単独で行えるほか、規約・集会決議に定めることでその他の行為も可能
規約の変更
- 4/3以上の特別多数決議が必要
- 規約の変更が特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要
🎯 区分所有法（マンション法）まとめ
| 事項 | 決議要件 |
|---|---|
| 規約の設定・変更・廃止 | 区分所有者および議決権の3/4以上 |
| 共用部分の重大変更 | 区分所有者および議決権の3/4以上（一部緩和可） |
| 共用部分の軽微変更・管理行為 | 区分所有者および議決権の過半数 |
| 建物の建替え | 区分所有者および議決権の4/5以上 |
| 管理組合法人の設立 | 区分所有者および議決権の3/4以上 |
💡 「区分所有者の数」と「議決権（持分割合等）」の両方で要件を満たす必要があります。両方が要件を満たさなければ決議が成立しません。
📝 専有部分・共用部分と管理組合
区分所有建物の構成要素を整理します。専有部分：構造上独立し・利用上独立している（各住戸）。共用部分：専有部分以外（廊下・エレベーター・外壁・屋根・基礎等）。法定共用部分と規約共用部分があります。専有部分と共用部分の持分は分離して処分できません（分離処分禁止の原則）。管理組合は区分所有者全員で構成され（強制）、規約で管理組合法人を設立することもできます。管理者（理事長等）は集会の決議・規約に基づいて建物の管理を行います。
📝 マンションの大規模修繕と積立金
マンションの長期修繕計画は通常25〜30年先までの修繕内容・費用を計画したものです。修繕積立金はこの計画に基づいて毎月徴収されます。修繕積立金の使用は管理組合の集会決議（管理行為：過半数決議）が必要です。修繕積立金の滞納は管理組合が法的措置（支払督促・訴訟等）を取ることができます。マンションの売却時には管理費・修繕積立金の滞納がないことの確認が重要です（滞納があれば買主が承継する場合があります）。大規模修繕（屋根・外壁・給排水管等）の実施には特別決議（3/4以上）が必要な場合があります。