宅建試験対策
建築基準法の用途制限（用途地域別の建築可否）｜宅建試験対策
用途制限とは
建築基準法は、用途地域ごとに建築できる建物の用途を制限しています。これを用途制限（用途規制）といいます。
✅ 覚え方のコツ
用途地域は住居系（低層→高層→商業系→工業系）の順に規制が緩くなる。住居専用に近いほど建てられるものが限定される。
用途地域は住居系（低層→高層→商業系→工業系）の順に規制が緩くなる。住居専用に近いほど建てられるものが限定される。
主要施設の建築可否（抜粋）
| 施設の種類 | 建築できる最も制限の厳しい用途地域 |
|---|---|
| 住宅・共同住宅 | 全地域で可（工業専用地域のみ不可） |
| 幼稚園・小中高校 | 工業地域・工業専用地域で不可 |
| 病院 | 第一種・第二種低層住居専用・工業地域・工業専用地域で不可 |
| 大学・高専 | 第一種・第二種低層・田園住居・工業専用地域で不可 |
| 2階以下・500㎡以下の店舗 | 第一種低層住居専用地域で不可、第二種から可 |
| キャバレー・ナイトクラブ | 商業地域・準工業地域のみ可 |
| 工場（危険性・環境悪化の恐れが大） | 工業地域・工業専用地域のみ可 |
特に重要な施設ごとのポイント
住宅
住宅・共同住宅は工業専用地域を除く全用途地域で建築可能。工業専用地域は人が住む場所を作れない。
病院
病院は低層住居専用地域（第一種・第二種）と田園住居地域では建てられない。静かな環境が必要なように思えるが、逆に低層住居地域では不可。
学校（幼稚園〜高校）
幼稚園・小中高校は工業地域・工業専用地域では建てられない。大学・高専はさらに制限が厳しい。
⚠ よくある誤り
「低層住居専用地域には住宅しか建てられない」→ 誤り。低層住居専用地域でも小中学校・診療所・老人ホーム・図書館などは建築可能。
「低層住居専用地域には住宅しか建てられない」→ 誤り。低層住居専用地域でも小中学校・診療所・老人ホーム・図書館などは建築可能。
建築確認が必要な場合
建物を建てる場合には、着工前に建築確認（建築主事または指定確認検査機関による確認）が必要です。
| 建築物の種類 | 確認が必要な場合 |
|---|---|
| 特殊建築物（学校・劇場等） | 床面積200㎡超の場合、全国どこでも |
| 木造3階建以上または延床500㎡超等 | 全国どこでも |
| 上記以外の建築物 | 都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区等内 |
🎯 用途制限（建てられる建物）まとめ
| 用途地域 | 建てられる主な建物・建てられない主なもの |
|---|---|
| 第1種低層住居専用 | 戸建・小規模共同住宅・小規模店舗（兼用可）/ 中高層マンション・店舗（単独）・事務所NG |
| 第1種住居 | 住宅全般・3,000㎡以下の店舗・事務所 / 大規模集客施設・風俗施設NG |
| 近隣商業 | ほぼすべての商業施設・事務所・住宅 / 一部の工場・危険物施設NG |
| 工業専用 | 工場・倉庫 / 住宅・学校・病院・ホテルNG |
💡 工業専用地域は唯一「住宅」が建てられない用途地域です。工業地域は住宅を建てられます（学校・病院・ホテルはNG）。
📝 特殊建築物と用途変更
特殊建築物（劇場・映画館・集会場・百貨店・病院・学校・工場・倉庫等）は建築確認の要件が厳しくなります。既存建築物の用途を変更する場合、変更後の用途が特殊建築物に該当し、床面積が200㎡を超える場合は建築確認申請が必要です。カラオケボックスを飲食店に変更するなど、同じ特殊建築物間の変更でも類似用途でなければ確認申請が必要です。用途制限に違反した建築物は除却・使用禁止等の措置命令の対象となります。
📝 建築確認の手続きと完了検査
建築確認申請の手続きを整理します。申請→建築確認→確認済証の交付→工事着手→工事完了→完了検査申請→検査→検査済証の交付→建物の使用開始という流れです。確認済証なしに工事を開始することは建築基準法違反です。完了検査を受けずに建物を使用することも原則として禁止されています（検査済証がないと住宅ローンが使えない銀行もあります）。建築確認が必要な主な場合：①特殊建築物で床面積200㎡超②大規模建築物（木造3階以上等）③都市計画区域等内での建築（規模を問わない場合もあり）。