抵当権の順位とは？自分ごと体験で覚える宅建士対策

🎬 こんなシーン、想像してみて

❓ 2問問題：あなたならどっち？

✅ 正解：抵当権は登記の先後により順位が決まり、1番抵当権者が優先して競売代金から配当を受ける

📘 抵当権の順位とは何か

同一不動産に複数の抵当権が設定されている場合、その優先順位は登記の順番（登記日時の早い方が優先）で決まる（民法373条）。競売によって得られた代金は1番抵当権者から順に弁済に充てられ、残金がなくなれば後順位の抵当権者は回収できない。

🎯 試験のキモ

試験では「順位の決定基準（登記の先後・民法373条）」「競売代金の配当計算（順位順に充当）」「抵当権の順位の変更（当事者全員の合意＋登記が必要・民法374条）」が問われる。上記シナリオの計算では1番A銀行が1,500万円すべて受領し、2番B銀行はゼロになる。順位変更の重要ポイントは「1番と2番だけが合意しても3番の利害を損なう変更はできない」点で、順位変更には当事者全員の同意が不可欠。また「後順位抵当権者は物件価値が上回らない限り回収できないリスクを承知の上で設定している」という合意原則も確認する。なお根抵当権（→t196 付従性と対比）は元本確定前は特定の順位に縛られず、設定時に極度額を決めておく仕組みで、順位変更の規律が異なる点も押さえる。 svg <svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" width="480" height="200" viewBox="0 0 480 200"> <rect width="480" height="200" fill="#f8f9fa" rx="8"/> <text x="20" y="30" font-size="14" font-weight="bold" fill="#333">競売代金1,500万円の配当</text> <!-- 帯グラフ --> <rect x="20" y="50" width="300" height="40" fill="#4a90d9" rx="4"/> <text x="30" y="75" font-size="13" fill="white" font-weight="bold">1番A銀行→1,500万円全額</text> <rect x="20" y="105" width="0" height="40" fill="#e74c3c" rx="4"/> <rect x="20" y="105" width="300" height="40" fill="#e0e0e0" rx="4" stroke="#ccc"/> <text x="30" y="130" font-size="13" fill="#999">2番B銀行→0円（残金なし）</text> <!-- 凡例 --> <rect x="20" y="160" width="14" height="14" fill="#4a90d9"/> <text x="40" y="172" font-size="12" fill="#555">1番抵当（優先）</text> <rect x="140" y="160" width="14" height="14" fill="#e0e0e0" stroke="#ccc"/> <text x="160" y="172" font-size="12" fill="#555">2番抵当（残余のみ）</text> </svg>

⚠️ 間違いやすいポイント

「按分して公平に分配する」は誤り。抵当権は順位が命。後順位抵当権者は物件価値が上回らない限り回収できないリスクを承知で設定している。また「抵当権設定契約の日付の先後」ではなく「登記の先後」が順位を決める点が最大のひっかけポイント。契約を先に締結しても登記が遅ければ後順位になる（→t191 公示の原則との関連）。

🧠 覚え方

📚 宅建士の試験対策・勉強方法

抵当権の順位は宅建士の民法等分野で頻出（mid）。宅建 過去問・勉強方法・独学・何時間に取り組むなら、自分ごとシナリオで一度体験してから問題を解くのが定着の鍵。何度も繰り返して覚え方フレーズを口に出すと記憶に残りやすい。