宅建士｜不動産関連知識

実質利回りとは？自分ごと体験で覚える宅建士対策

宅建士対策 / 読了：約3分

実質利回り不動産関連知識宅建士

🎬 こんなシーン、想像してみて

不動産投資家の自分が、表面利回り6%の物件を詳しく調べると、管理費・修繕費・固定資産税等の年間経費が60万円かかることが分かった。実質利回り（NOI利回り）を計算して投資判断をしたい。

❓ 2問問題：あなたならどっち？

次の状況に当てはまるのは？

✅ 実質利回りは、年間賃料収入から運営費用を控除した純収益（NOI）を購入価格で割った利回りである
❌ 実質利回りは、空室率や借入金返済を考慮した税引後の手取り収益率のことである
→ 実質利回り（NOI利回り）は空室リスクや借入返済・税金を考慮しない純粋な運営収益ベースの指標

✅ 正解：実質利回りは、年間賃料収入から運営費用を控除した純収益（NOI）を購入価格で割った利回りである

📘 実質利回りとは何か

NOI÷購入価格・費用控除後の真の収益率

実質利回り（NOI利回り・ネット利回り）は、年間賃料収入から管理費・修繕費・固定資産税・保険料等の運営費用を差し引いた純収益（NOI：Net Operating Income）を購入価格（または取得総額）で割って求める。計算式：（年間賃料－運営費用）÷購入価格×100。表面利回りより実態に即した収益性の指標だが、空室率・借入コスト・税金は含まない。

🎯 試験のキモ

試験では「NOI（純収益）の計算方法」と「表面利回りとの違い（費用控除あり）」が問われる。（240万－60万）÷4000万×100＝4.5%という計算パターンを習得する。「空室・借入・税金も考慮」は実質利回りではなく「総合収益率（IRR）」等の概念に近い。

⚠️ 間違いやすいポイント

「実質利回り＝税引後・ローン返済後の手取り」は誤り。運営費用のみを控除したNOIベースの利回り。借入コスト・税金は別途考慮が必要。 **覚え方:** 「実質利回り＝（賃料－経費）÷価格。費用を引いた分、表面より低くなる」。 svg <svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 500 190" width="500" height="190"> <rect width="500" height="190" fill="#f8f9fa" rx="10"/> <text x="250" y="25" text-anchor="middle" font-size="14" font-weight="bold" fill="#1a1a2e">実質利回り（NOI利回り）の構造</text> <rect x="20" y="45" width="180" height="50" rx="6" fill="#4a90d9" opacity="0.8"/> <text x="110" y="67" text-anchor="middle" font-size="12" fill="white" font-weight="bold">年間賃料収入</text> <text x="110" y="86" text-anchor="middle" font-size="14" fill="white" font-weight="bold">240万円</text> <text x="215" y="74" text-anchor="middle" font-size="24" fill="#555">−</text> <rect x="235" y="45" width="180" height="50" rx="6" fill="#e74c3c" opacity="0.8"/> <text x="325" y="67" text-anchor="middle" font-size="12" fill="white" font-weight="bold">運営費用（管理費等）</text> <text x="325" y="86" text-anchor="middle" font-size="14" fill="white" font-weight="bold">60万円</text> <line x1="250" y1="105" x2="250" y2="125" stroke="#555" stroke-width="2" marker-end="url(#ar4)"/> <defs><marker id="ar4" markerWidth="8" markerHeight="8" refX="4" refY="4" orient="auto"><path d="M0,0 L8,4 L0,8 z" fill="#555"/></marker></defs> <rect x="140" y="128" width="220" height="45" rx="6" fill="#27ae60" opacity="0.85"/> <text x="250" y="148" text-anchor="middle" font-size="12" fill="white" font-weight="bold">純収益（NOI）180万円</text> <text x="250" y="165" text-anchor="middle" font-size="12" fill="white">÷ 購入価格4000万円 × 100 ＝ <tspan font-weight="bold">4.5%</tspan></text> </svg>

🧠 覚え方

実質利回り＝（年間賃料－運営費用）÷購入価格×100。費用を引いたNOIベースで表面より低くなる。例：（240万－60万）÷4000万×100＝4.5%。借入コスト・税金は含まない。

📚 宅建士の試験対策・勉強方法

実質利回りは宅建士の不動産関連知識分野で頻出（mid）。宅建過去問・勉強方法・独学・何時間に取り組むなら、自分ごとシナリオで一度体験してから問題を解くのが定着の鍵。何度も繰り返して覚え方フレーズを口に出すと記憶に残りやすい。

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