貸家建付地とは？自分ごと体験で覚えるFP3級対策

🎬 こんなシーン、想像してみて

❓ 2問問題：あなたならどっち？

✅ 正解：貸家建付地の相続税評価額は「自用地評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」で計算する

📘 貸家建付地とは何か

貸家建付地とは、自己所有の土地に賃貸住宅（アパート・貸家）を建てて第三者に貸している宅地。借家人（テナント）の権利（借家権）が存在するため、自用地よりも評価額が低くなる。評価額＝自用地評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)。借家権割合は全国一律30%。 <svg width="300" height="170" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg"> <rect width="300" height="170" fill="#f0f7e6" rx="8"/> <text x="150" y="20" text-anchor="middle" font-size="12" font-weight="bold" fill="#2d6a2d">貸家建付地の評価式</text> <rect x="10" y="28" width="280" height="32" fill="#c8e6c9" rx="4"/> <text x="150" y="44" text-anchor="middle" font-size="10" fill="#1b5e20">自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）</text> <text x="150" y="58" text-anchor="middle" font-size="10" fill="#1b5e20">借家権割合＝全国一律30%</text> <text x="15" y="82" font-size="10" fill="#333">例）自用地5,000万円 借地権割合60%</text> <text x="15" y="97" font-size="10" fill="#333">　　借家権割合30% 賃貸割合100%</text> <line x1="15" y1="105" x2="285" y2="105" stroke="#4caf50" stroke-width="1.5"/> <text x="15" y="122" font-size="10" fill="#333">減額＝5,000万円×60%×30%×100%＝900万円</text> <text x="15" y="140" font-size="11" font-weight="bold" fill="#1b5e20">評価額＝5,000万円−900万円</text> <text x="15" y="158" font-size="12" font-weight="bold" fill="#d32f2f">　　　＝4,100万円</text> </svg>

🎯 試験のキモ

試験では「自用地評価額と貸家建付地評価額の差」「借家権割合30%の暗記」「賃貸割合（空室があれば100%未満）」が問われる。空室部分には減額が適用されないため、賃貸割合が重要。小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等：200㎡・50%減額）との組み合わせ問題も出る。実務では入居率100%の状態を維持することで評価減を最大化できるため、満室経営が相続税対策として有効。借家権割合は全国一律30%だが、借地権割合は地域によって異なる（A〜G）ため、路線価図で必ず確認が必要。計算例：自用地5,000万円・借地権割合60%・借家権割合30%・賃貸割合100%→減額＝5,000万円×60%×30%×100%＝900万円→評価額＝4,100万円。

⚠️ 間違いやすいポイント

「貸家建付地の評価額＝自用地評価額×(1－借家権割合30%)」と計算しがち。正しくは借地権割合も乗じる。借家権割合30%だけを引くのは誤った計算。貸家建付地（土地）の評価式と貸家（建物）の評価式を混同しないこと——建物の貸家評価は「固定資産税評価額×(1－30%)＝70%」だが、土地の貸家建付地評価は「自用地×(1－借地権割合×30%×賃貸割合)」で借地権割合が追加でかかる。

🧠 覚え方

📚 FP3級の試験対策・勉強方法

貸家建付地はFP3級の不動産分野で頻出（mid）。FP3級 過去問・勉強方法・独学・何時間に取り組むなら、自分ごとシナリオで一度体験してから問題を解くのが定着の鍵。何度も繰り返して覚え方フレーズを口に出すと記憶に残りやすい。