不動産所得の損益通算とは？自分ごと体験で覚えるFP3級対策

🎬 こんなシーン、想像してみて

❓ 2問問題：あなたならどっち？

✅ 正解：不動産所得の赤字は給与所得と損益通算できる（ただし土地取得の借入金利子分は除く）

📘 不動産所得の損益通算とは何か

不動産所得の赤字は、原則として給与所得などと損益通算が可能だ。ただし例外がある。不動産所得の赤字のうち、「土地（賃貸物件の土地部分）を取得するために借り入れた借入金の利子相当額」については損益通算できない。建物取得の借入金利子は損益通算の対象となる点と区別が必要だ。

🎯 試験のキモ

試験では「不動産所得の損益通算は全額可能か」という問いが頻出。答えは「土地取得の借入金利子分は不可」。不動産投資で土地代をローンで賄った場合の利子部分が制限の対象となる。建物部分の利子は制限なしという区別を押さえること。例えば建物3,000万円・土地2,000万円のアパートを5,000万円のローンで購入した場合、土地対応の借入金利子（2,000万円÷5,000万円×支払利子）は損益通算から除外される。この土地対応利子を除いた不動産所得の赤字が損益通算の対象だ。

⚠️ 間違いやすいポイント

「不動産所得の赤字＝全額損益通算可」は誤り。土地取得のために借り入れたローンの利子部分は損益通算できない。この例外規定がFP3試験の頻出ひっかけポイントとなっている。建物取得の借入金利子は損益通算できるが、土地は「時間の経過で価値が下がらない（減価しない）資産」であることから、土地取得の利子を損益通算させない制度設計になっている。建物（減価資産）か土地（非減価資産）かという区別がこの制度の根拠だ。

🧠 覚え方

📚 FP3級の試験対策・勉強方法

不動産所得の損益通算はFP3級のタックスプランニング分野で頻出（mid）。FP3級 過去問・勉強方法・独学・何時間に取り組むなら、自分ごとシナリオで一度体験してから問題を解くのが定着の鍵。何度も繰り返して覚え方フレーズを口に出すと記憶に残りやすい。