長期譲渡所得（不動産）とは？自分ごと体験で覚えるFP3級対策

🎬 こんなシーン、想像してみて

❓ 2問問題：あなたならどっち？

✅ 正解：保有8年の不動産売却益には長期譲渡所得の税率20.315%が適用される

📘 長期譲渡所得（不動産）とは何か

長期譲渡所得（不動産）は、売却年の1月1日現在で所有期間5年超の不動産の売却益に適用。所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%の合計20.315%。短期（39.63%）の約半分の税負担で、保有期間によって大きく税額が変わる。居住用財産（マイホーム）の場合は3000万円特別控除との組合せが可能。

🎯 試験のキモ

計算問題：売却6000万円、取得費4000万円、譲渡費用200万円→譲渡所得＝1800万円→税額＝1800万×20.315%＝約365万円。マイホームで3,000万円控除が使えれば1,800万円全額控除されて税額0円になる（控除額が譲渡所得を超える場合）。居住用財産の10年超軽減税率を加えると：譲渡所得1,800万円のうち3,000万円控除後に残額ゼロのため適用機会なし。売却益が3,000万円超の大きな物件なら軽減税率（14.21%）が威力を発揮する。

⚠️ 間違いやすいポイント

不動産長期（20.315%）と株式等の申告分離課税（20.315%）は税率が同じだが別の制度。また居住用財産の10年超軽減税率（6,000万円以下の部分は14.21%）は長期の中でも特別な特例なので、条件（居住用・10年超所有）を確認する。「長期20.315%・居住10年超6,000万以下は14.21%」の2段階を整理する。

🧠 覚え方

📚 FP3級の試験対策・勉強方法

長期譲渡所得（不動産）はFP3級の不動産分野で頻出（high）。FP3級 過去問・勉強方法・独学・何時間に取り組むなら、自分ごとシナリオで一度体験してから問題を解くのが定着の鍵。何度も繰り返して覚え方フレーズを口に出すと記憶に残りやすい。